Entenda como é o processo de aplicação de multa em condomínio
Uma das tarefas mais controversas encaradas por um síndico é a aplicação de multa em condomínio. Apesar de parecer uma tarefa complicada, ela está prevista no Código Civil brasileiro. Mas, para que o procedimento seja realmente efetivo, é preciso seguir passos e conhecer regras já estabelecidas.
Neste post, mostraremos as diferenças entre multa e advertência, as regras para aplicação e os procedimentos que devem ser adotados. Destacaremos, ainda, como a administradora de condomínios pode ser fundamental nesse processo.
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O que diz a lei
Segundo os artigos 1336 e 1337 do Código Civil, as multas podem ser aplicadas no caso de desrespeito às regras preestabelecidas pelo condomínio. Essa regra deve constar na convenção e no regimento interno do prédio, de modo que valores e maiores detalhes precisam ser aprovados, em assembleia, por dois terços dos condôminos.
Quando é possível aplicar multas
Basicamente, a aplicação de multa em condomínio ocorre em caso de descumprimento da convenção e do regimento interno do espaço. Mas, antes de chegar até ela, é preciso advertir o morador da falha cometida. Inicialmente, a advertência pode ser verbal, passando por escrita e, por fim, a multa financeira.
Em todos os casos, é fundamental que o síndico possua provas da infração cometida antes de qualquer procedimento. Isso inclui fotos, relatos anotados no livro de registros e testemunhas.
Por exemplo, se há proibição de estacionar o carro em determinado local e o morador recorrentemente comete essa infração, cabe ao síndico ou à administradora tirar fotos da infração, buscar imagens em câmeras de segurança e solicitar confirmação de testemunhas, antes de tomar qualquer providência.
Como é emitida a multa
Se a advertência não cumpriu sua função, é cabível a multa. Ela deve ser feita como uma notificação, sendo registrada internamente, por escrito, pelo síndico. O morador precisa confirmar o recebimento do documento.
Em caso de recusa, o síndico deve efetuar nova tentativa de entrega, dessa vez na presença de duas testemunhas, que assinam o documento declarando que a pessoa se negou a receber. O documento deve ser colocado por debaixo da porta ou no escaninho, por exemplo.
Lembre-se que o morador multado tem direito à defesa. Apesar de a notificação constar todas as provas que levaram à multa, ele pode levar seus argumentos à assembleia de condomínio dentro de prazo previamente estipulado pelas normas internas do edifício.
Como definir o valor da multa
Como indicado, cabe aos condôminos definir, em assembleia, o valor das multas. No entanto, segundo o Código Civil, as multas regimentais e convencionais não podem ser superiores a cinco vezes o valor atribuído à taxa condominial, conforme a gravidade das faltas, independentemente das perdas e danos que se apurarem.
Os valores podem ser utilizados para cobrir despesas internas do edifício ou serem aplicados no fundo de reserva.
Como evitar infrações
Por ser um procedimento incômodo, o ideal é sempre evitar que essa atitude precise ser tomada. Claro que isso não depende do síndico ou da administradora, mas alguns cuidados podem ser tomados a fim de evitar essa situação, como:
- garantir que todos os moradores e proprietários possuam cópia atualizada da Convenção e do Regulamento Interno (RI) do condomínio;
- elaborar uma espécie de guia, resumindo os principais pontos de conflito tratados no regulamento interno, como normas sobre animais, garagem e barulho;
- manter visível este guia e algumas dicas bem-humoradas em corredores e elevadores.
Como as administradoras podem ajudar
No caso de contar com o auxílio de uma administradora de condomínio, caberá a ela cumprir o trâmite para a aplicação da multa ou, até mesmo, auxiliar o síndico na condução desse processo, de forma que ocorra com lisura e sempre seguindo as determinações legais, evitando problemas judiciais e questionamentos futuros.
Estar por dentro das regras para aplicação de multas em condomínio é fundamental para quem atua como síndico e para quem auxilia na administração do edifício. Conhecer o valor máximo, a necessidade de provas e o direito de defesa garantirá um processo correto e legal.
Agora que você entendeu como funciona esse processo, entre em contato conosco para conhecer nosso trabalho de administração e desenvolvimento de condomínios!